Zastanawiasz się jak inwestować w nieruchomości? A może nie wiesz, czy kupić mieszkanie pod wynajem, czy flipa? Zacznij od tego artykułu.
SPIS TREŚCI
1. Plusy i minusy inwestowania w nieruchomości
2. Co potrzebujesz, aby zainwestować
3. Wynajem, flipowanie, a może deweloperka.
4. Jak przeprowadzić badanie rynku
5. Zakup pierwszej nieruchomości
6. Ile zarobisz na wynajmowaniu, a ile na flipowaniu.
7. Podsumowanie.
1. Plusy i minusy inwestowania w nieruchomości
Inwestowanie w nieruchomości ma wiele wad i zalet. Poznaj wszystkie wady i zalety, zanim kupisz nieruchomość.
Pamiętaj, że nieruchomości w przeciwieństwie do innych form inwestowania są zazwyczaj bezpieczną formą lokowania kapitału. Na tej inwestycji można stracić w czasie wojny lub gdy bank wypowie Ci kredyt.
Zazwyczaj profesjonalny inwestor wie, ile potencjalnie zarobi na nieruchomości . Dlatego przez wielu inwestorów nieruchomości są uznane, że bezpieczną formę lokowania kapitału.
Niewątpliwą zaletą nieruchomości jest możliwość budowania wielopokoleniowego majątku.Nieruchomości można przekazać dzieciom, a nawet wnukom. Co z pewnością ułatwi im start w dorosłe życie.
Dodatkowo nieruchomości mogą dawać dochód pasywny.
Możesz je wynajmować lub dzierżawić. Co wiąże się z dochodem niezależnym od pracy. Dzięki temu zbudujesz emeryturę poza ZUSem.
Ale nieruchomości mają też wady.
Pierwszą największą wadą dla wielu inwestorów jest kapitał
.
Żeby uzyskać status Rentiera potrzebujemy przynajmniej 5-7 nieruchomości. Co oznacza, że potrzebujemy min. 1 mln złotych. Oczywiście możemy posiłkować się dźwignią finansową w postaci kredytu, ale kredyt trzeba spłacać. A co jeśli stracimy najemcę i przez kilka miesięcy mieszkanie będzie stało puste? Jeden miesiąc pustostanu kosztuje więcej, niż 2 miesięczny zysk z wynajmowania.
Kolejną wadą jest niepodzielność kapitału– mając akcje danej spółki, możemy je częściowo sprzedać. Z nieruchomościami nie jest tak łatwo. Nie możemy sprzedać częściowo mieszkania i uwolnić kapitał. W niektórych przypadkach można próbować, ale cały proces jest skomplikowany.
Zwroty z inwestycji nie są tak bajeczne jak wszyscy myślą. Realna stopa zwrotu wynosi około 4-7%
rocznie.
Musisz wiedzieć co robisz. Na rynku przybywa inwestorów. Co oznacza, że z roku na rok, coraz więcej osób chce kupić nieruchomości pod flipa, czy wynajem. Efekt? Coraz trudniej znaleźć okazję inwestycyjną. Plus ceny mieszkań cały czas rosną. W końcu zobaczymy bańkę na rynku, a z nią falę bankrutów. To będzie świetny czas na zakupy.
2. Co potrzebujesz, aby zainwestować?
Profesjonalny inwestor nie podejmuje dużego ryzyka, a amator podejmuje dużo większe ryzyko, niż musi.
Dlatego najpierw musisz zdobyć wiedzę. Polecam Ci zacząć
od tej książki
. Napisał ją znany ekspert na rynku nieruchomości, który nauczył już ponad 1000 osób inwestować. Książka jest bardzo ciekawa i zawiera konkretne lekcje. Myślę, że wydatek rzędu kilku złotych, nie będzie problemem dla nikogo. A szczególnie dla osoby, który chce kupić nieruchomość.
Drugim elementem jest kapitał. Kapitał jest przeszkodą TYLKO dla początkujących inwestorów. Gdy masz rozbudowaną sieć kontaktów, możesz znaleźć kogoś, kto wyłoży kapitał.
Ponadto, pielęgnuj swoją zdolność kredytową.
Ze zdolnością kredytową najłatwiej mają pracownicy etatowi. Dużo łatwiej im pozyskać kredyt. Gorzej mają przedsiębiorcy. Kiedy nie masz zdolności kredytowej zapomnij o optymalizacji podatkowej. Rób wszystko, aby płacić jak największe podatki. W ten sposób zwiększysz swoją zdolność kredytową.
Kup czajnik, albo mikser na kredyt. Jeśli będziesz spłacał raty na czas zyskasz większą wiarygodność w oczach banku.
Ostatnim elementem jest kapitał. Potrzebujesz około 20% wartości całej nieruchomości. Nie potrzebujesz pełnej kwoty. Tylko jej część. Resztę możesz sfinansować z kredytu hipotecznego, czy inwestycyjnego.
3. Wynajem, flipowanie, a może deweloperka.
Istnieje wiele form inwestowania w nieruchomości. Można wynajmować mieszkanie, podnajmować, prowadzić biuro nieruchomości, czy nawet budować osiedla.
Początkujący inwestor powinien iść w kierunku flipowania, czy wynajmowania nieruchomości. Gdyż taka forma inwestowania jest najprostsza.
Flipowanie
– polega na zakupie nieruchomości poniżej ceny rynkowej, wyremontowaniu jej i późniejszej sprzedaży. Oczywiście możesz zrobić niepełny flipy. Co oznacza, że możesz kupić mieszkanie i od razu je sprzedać. Możesz też pozyskiwać okazje dla innych inwestorów. Zacznij od małych mieszkań do 50m2, a później spróbuj z kamienica, czy domami.
Wynajmowanie mieszkań
– możesz wynajmować nieruchomość studentom, osobom pracującym w Polsce, czy nawet wczasowiczom. Masz wiele możliwości. Z tymże najlepiej wynajmować mieszkanie studentom. Przy podpisaniu stosownej umowy masz lokatora na 12 miesięcy. Ten lokator zobowiązuje się płacić czynsz, co miesiąc. No i jeśli jest zadowolony będzie wynajmował przez kolejne lata.
Przy wynajmowaniu mieszkań bardzo ważne są umowy. Co jeśli lokator zniszczy meble, albo mieszkanie? Stosując odpowiednie zabezpieczenia możesz wyegzekwować szkody.
Deweloperka
– prędzej, czy później inwestorzy myślą o tym, aby zostać deweloperem. Deweloperka jest bardzo rozbudowaną branżą. Możesz budować hotele, galerie handlowe, czy całe osiedla. Jeśli myślisz o byciu deweloperem musisz pomyśleć o tym, aby zdobyć zewnętrzne źródła finansowania. To mogą być kredyty, obligacje lub inne formy finansowania. Większość deweloperów stara się nie inwestować własnych środków. Żeby być dobrym deweloperem musisz mieć odpowiednią wiedzę.
I to ona determinuje powodzenie Twoich inwestycji.
Dlatego dla początkujących inwestorów najlepsze będą mniejsze inwestycje w mieszkania pod wynajem, czy flipowanie.
4. Jak przeprowadzić badanie rynku
Profesjonalny inwestor zawsze przeprowadza badanie rynku. Badanie rynku będzie zależeć od sposobu inwestowania. Gdy kupujesz mieszkanie pod flipa musisz wziąć pod uwagę średnią cenę mieszkań wyremontowanych w Twojej okolicy.
Niech Twoje wyliczenia będą dokładne. I zawsze zakładaj, że sprzedasz mieszkanie kilka procent taniej, niż średnia cena rynkowa. Lepiej wziąć pod uwagę pesymistyczny wariant, niż optymistyczny.
Gdy przeprowadzisz wstępny research w internecie, warto „poudawać klienta” i wybrać się na oględziny mieszkań. W ten sposób zobaczysz jak wykończone są mieszkania, jakie materiały wykorzystali właściciele i jak negocjują cenę.
Przeprowadzając badanie rynku weź pod uwagę dzielnice, metraż mieszkań, ilość pokoi, cena za metr kwadratowy, ocenę remontu i jakość materiałów. To normalne, że na niektórych dzielnicach nieruchomości są droższe.
5. Zakup pierwszej nieruchomości
Nie kupuj nieruchomości jeśli nie jesteś przekonany, że na niej zarobisz.
Najpierw musisz przeprowadzić bardzo dokładny research rynku. Następnie policzyć sobie wszystkie koszty. Weź pod uwagę koszty kredytu, PCC, opłaty sądowe, notariusza, pośrednika, oraz koszty remontu. Dobrze doliczyć koszty remontowe: czynsz, prąd, woda, ogrzewanie, projekt, czy ubezpieczenie lokalu.
Dopiero mając wszystkie koszty i wiedząc po ile są sprzedawane nieruchomości w okolicy, możesz zacząć inwestować.
Podstawowy wzór powodzenia inwestycji wygląda tak:
Cena sprzedaży – koszty okołozakupowe – koszty kredytu – zysk jaki chcemy uzyskać – remont = cena zakupu
Posiadając takie informacje wiemy za ile możemy kupić daną nieruchomość, aby osiągnąć zakładany zysk.
Jeśli nie przemyślisz zakupu możesz stracić.
Dlatego tak ważne jest poznanie rynku.
6. Ile zarobisz na wynajmowaniu, a ile na flipowaniu.
Styl inwestowania zależy od Ciebie. Flipowanie pozwala zarobić realnie od 30-60 tysięcy na mieszkaniu. . Trafią się okazje na których zarobisz więcej. Realnie przyjmuj, że zarobisz maksymalnie od 30-60 tysięcy na mieszkaniu.
Co do wynajmu wszystko zależy od tego, czy mieszkanie kredytujesz, czy nie. Przy mieszkaniu kredytowanym zysk zależy od kosztów kredytu i umiejętności samego inwestora. Należy zakładać, że od 4-8% to realna stopa zwrotu. Pamiętaj, że musisz wziąć pod uwagę pustostan, koszty remontu, podatki itd.
Podsumowanie:
Inwestowanie w nieruchomości to bardzo popularna forma lokowania kapitału i bezpieczna. Poziom ryzyka wzrasta, gdy nie wiesz co robisz. Dlatego zanim zaczniesz inwestować porozmawiaj z innymi inwestorami, przeczytaj kilka książek i najlepiej wybierz się na jakieś seminarium. Wszystko po to, aby ustrzec się przed błędami, które inni już popełnili.